Profil firmy

Armatrade GRP, s. r. o. vznikla v roku 1999. Po roku 2004 sa zameriava najmä na činnosť stavebného dozoru a technického dozoru, stavebného inžinieringu, manažmentu stavieb, ale aj na technickú správu budov, správu IT systémov a sietí. Vedomosti, schopnosti a skúsenosti odborných pracovníkov spoločnosti sú základom kvalitného poradenstva v predprojektovej a projektovej príprave, ale aj v realizačnej fáze, garančnej a pozáručnej starostlivosti a v technickej správe budov. Od začiatku patrí k pridanej hodnote kontrola a optimalizácia nákladov.

V rokoch 2004 - 2006 spoločnosť svoju činnosť sústredila do oblasti výstavby rodinných domov v Rusovciach a Čuňove aj prostredníctvom Štátneho fondu rozvoja bývania.

V roku 2006 získala spoločnosť okrem iných aj zákazku na garančnú starostlivosť o obytný súbor Rozadol v Bratislave – Ružinove (2006-2009) a na inžiniersku činnosť sektora E, H1 a H3 územia Záhorská Bystrica – Krče (2005 - 2008), pred plánovanou výstavbou ciest, inžinierskych sietí, rodinných domov a bytových domov. Obe zákazky úspešne a efektívne zvládla.

V roku 2008 spoločnosť rozšírila činnosť aj o rekonštrukcie bytov a bytových domov a aj rodinných domov. Realizovala kompletnú rekonštrukciu rezidenčného objektu v Bratislave pod Slavínom v hodnote prevyšujúcej 830-tisíc eur, vrátane prípravy podkladov na žalobu predošlého staviteľa objektu. Rekonštrukcia bola úspešne ukončená v roku 2009.

V roku 2009 a 2010 sa naša spoločnosť venovala stavebnému dozoru a technickému dozoru a inžinieringu na stavbách rodinných domov, rekonštrukciách, ale aj novostavbe fotovoltickej elektrárne v Dolnom Bare. V tom čase sme tiež prevzali rozostavanú novostavbu mestskej vily v Rači v investičnom náklade približne 3 mil. eur, ktorá bola dokončená v roku 2011, vrátane prípravy podkladov na žalobu predošlého staviteľa.

V rokoch 2009 - 2011 spoločnosť rozšírila počet zamestnancov ako aj spolupracujúcich kolegov a spoločností pri výkone našich činností. V súčasnosti pracujú v spoločnosti štyria stáli pracovníci a viacero externých poradcov, hlavne statikov, kurenárov, chladiarov, elektrošpecialistov. Spoločnosť sa zameriava prakticky na všetky činnosti súvisiace s výstavbou objektov, jej prípravou a ich prevádzkou.

V nasledujúcom období rokov 2011 a 2012 sme portfólio svojej činnosti rozšírili aj o výkon stavebného dozoru aj na rekonštrukcie a obnovy bytových domov. Súčasťou starostlivosti bol nielen dohľad nad realizáciou stavby, ale sledovanie hospodárneho nakladania s investíciami vlastníkov bytov i nebytových priestorov v bytových domov.  

Naše služby využila renomovaná slovenská banka, ktorej sme nápomocní pri realizácii stavebnej obnovy pobočkovej siete na celom Slovensku. Rozbehli sme projekt bezplatného stavebného poradenstva pre širokú verejnosť v rámci internetového projektu Stavebná poradňa. 

V roku 2013 sme sa venovali stavebnému dozoru a technickému dozoru, ako aj inžinieringu pri výstavbe alebo rekonštrukciách rodinných domov, polyfunkčných objektov a inžinierskych sietí. Ako expert bankového dohľadu vypracovávame hodnotiace správy pre investorov, ak žiadajú o úver na výstavbu investičného projektu. Tieto správy poskytujú bankám prehľad o prestavanosti projektu projektu, reálnom nastavení rozpočtu, čerpaní finančných prostriedkov a posúdenie možných rizík pri financovaní stavby.

Na prelome rokov 2013 a 2014 spoločnosť začala vykonávať inžiniersku činnosť pri výstavbe inžinierskych sietí pre bratislavské predajne Billa, pri budovaní novej cestnej infraštruktúry ku komplexu Westend Quadrant a pri príprave územia (Bory - Lamačská brána) v lokalite Devínska Nová Ves - Lamač.  Sme odborným partnerom renomovanej banky pri obnove jej pobočkovej siete. Hlavnou náplňou našej činnosti sa stáva komplexný manažment stavieb. 

V rokoch 2015 a 2016 pokračovala vo vykonávaní inžinierskej činnosti pri príprave a budovaní územia (Bory - Lamačská brána) v lokalite Devínska Nová Ves vrátane priľahlých komunikácií. Podieľala si na pretváraní nového mestského územia Zuckermandel a budovaní nového objektu Panorama City v hlavnom meste vybavovaním príslušných povolení. Prispela k rozbehu a realizácii rekonštrukcie a modernizácie školského areálu Spojenej základnej školy a gymnázia Jura Hronca. Stala sa partnerom rekonštrukcie inžinierskych sietí v okolí budúcej autobusovej stanice. Inžiniersku činnosť širšieho zamerania vykonávala v rámci prípravy území určených pre vybudovanie nových obchodných prevádzok nemeckého obchodného reťazca na severnom  a východnom Slovensku. 

V roku 2017 sa firma podieľa svojou inžinierskou činnosťou na vstupe rôznych obchodných centier a prevádzok do tejto novej a rozširujúcej sa lokality hlavného mesta,  a to  vybavením príslušných povolení. V rámci inžinierskych stavieb aktívne pôsobí v rámci terminálu kontajnerovej prepravy. Naďalej vykonáva činnosť stavebného dozora v novostavbách bytových domoch, pri ich obnove a pri výstavbe rodinných domov. 

Náš pohľad na vec

Stavby a ich okolie sú pre investora vždy objekty, ktoré predstavujú finančnú, úžitkovú a estetickú hodnotu počas celej ich životnosti. Na to, aby mali stavby optimálnu hodnotu zo všetkých hľadísk a v každej fáze ich existencie, musia byť splnené najmä nasledujúce kritériá:

1. Vhodný výber pozemku a priestorovej orientácie
2. Dôkladná príprava členia stavby a spôsobu využitia 
3. Dobré projektové riešenie
4. Dôkladné zváženie požadovaných vlastností objektu
5. Podrobná technická a finančná príprava výstavby 
6. Komplexné zabezpečenie a organizovanie výstavby
7. Užívanie stavby, sledovanie prevádzkových nákladov

• Vhodný výber pozemku a priestorovej orientácie

V tejto fáze sa zvyšujú náklady na stavbu na pohľad celkom neviditeľne. Menej skúsený alebo len nedostatočne informovaný investor môže urobiť základnú chybu – vybrať si nevhodný na prvý pohľad cenovo alebo inak výhodný pozemok.

Investor by mal vopred poznať podmienky územného plánu. V tejto fáze prípravy je veľmi zreteľný význam stavebného a technického dozoru ako bohatého zdroja praktických skúseností a rád investorovi. Informácie z tejto fázy sa potom ľahko uplatňujú v ďalších fázach prípravy, výstavby a prevádzkovania stavieb.

Naše odporúčanie: Venujte pri výbere pozemku zvýšenú pozornosť jeho vlastnostiam a podložiu pod ním.  Môže ísť o pozemok z vysokou spodnou vodou, veľmi členitý pozemok s veľkým výškovým rozdielom, alebo ním prechádzajú inžinierske siete. To v konečnom dôsledku bude prakticky pri akomkoľvek projektovom riešení znamenať vyššie náklady na zemné práce a zakladanie stavby alebo odstránenie neskôr zistených chýb. K tomu sa pridružujú problémy s vhodnými izoláciami stavby voči vode a vlhkosti a ďalšie, relatívne náročne riešiteľné detaily.

• Dôkladná príprava členenia stavby a spôsobu využitia

Podľa účelu využitia architekt navrhne stavebné riešenie. Ak sa požiadavky stavebníka zmenia, malo by sa súčasne zmeniť aj projektové riešenie.

Naše odporúčanie: Pamätajte, že neskoršia zmena účelu užívania jednotlivých častí budovy nebýva jednoduchá. Nestačí iba zmeniť nábytok, ale zvyčajne treba vykonať aj stavebné úpravy s úpravou technických rozvodov budovy. Projektant musí byť pritom.

Už počas projektovej prípravy a pri výstavbe sa dajú samozrejme zahrnúť aj prípravy na prípadnú zmenu využitia stavby alebo jej častí. To ale zvyčajne zvyšuje náklady, pričom hodnota stavby ostáva prakticky rovnaká. Členenie priestoru má zásadný vplyv aj na jeho energetickú náročnosť, náklady na výstavbu ale aj na náklady na prevádzku budovy.

Rozhodujete sa pre tzv. zelené technológie? Viaceré zelené technológie sú efektívne iba vtedy, keď sú zabudované všetky jej časti. Nepomôže teda zväčšené zateplenie bez riadeného vetrania budovy a rekuperácie energie. Obdobne nemusia byť efektívne slnečné kolektory, ak je spotreba teplej úžitkovej vody príliš malá. Ak neprinesú inštalované zariadenia zisk za približne dve tretiny ch životnosti, odporúčame klientom zvážiť investíciu do nich.

• Dobré projektové riešenie

Investorovi odporúčame  dobré projektové riešenie. Také, ktoré zohľadňuje nielen vizuálnu a estetickú hodnotu stavby, ale aj nevyhnutné náklady na výstavbu a neskoršie prevádzkovanie budovy. Dbáme o to, aby prednosť nedostalo riešenie, ktoré je neprimerane drahšie alebo inak menej vhodné.

Naše odporúčanie: V dobrom projekte nesmie chýbať začlenenie praktických skúseností architekta pri voľbe materiálov a riešení technických detailov. Tieto všetky pohľady musí preniesť na papier tak, aby ich stavebný dozor a stavitelia vedeli z projektu presne prečítať a zrealizovať.

Investora uistíme a presvedčíme investora o vhodnosti odporučeného projektovaného riešenia, aby už počas výstavby nedochádzalo k zmenám riešenia bez nadhľadu projektanta. To býva bohatý zdroj chýb pri výstavbe. Ovplyvňuje cenu a súhrn vlastností objektu.

• Dôkladné zváženie požadovaných vlastností objektu

Aj v prípade dobrého projektového riešenia sa stáva, že investor podcení zložitosť navrhnutého riešenia alebo cenu a spôsoby zabudovania jednotlivých materiálov. Stáva sa tiež, že navrhnuté technologicky vyspelé riešenie ostane v konečnom dôsledku iba na papieri, pretože predpokladaná cena výstavby investora od zámeru odradí.
Najhoršie je, ak takýto rozpor už nerieši projektant, ale sám investor s dodávateľmi, prípadne, vzhľadom na predpokladanú cenu investor zmení aj členenie alebo využitie jednotlivých častí stavby alebo stavby ako celku.

Stáva sa to nezriedka vplyvom módy, dostupných laických informácii alebo pod vplyvom dojmov z rôznych výstav a prezentácii. Všetky tieto zásahy a postupy potom zvyčajne vedú k predraženiu, alebo chybám pri výstavbe a k zvýšeniu prevádzkových nákladov.

• Podrobná príprava výstavby – technická a finančná

Projektant vyrieši všetky časti projektu a navrhne nielen jednotlivé materiály, ale aj spôsob a význam ich použitia. Investor potom potrebuje určiť trhovú cenu výstavby, získať podrobný prehľad o jej technických podmienkach a pripraviť spôsob a harmonogram úhrad za stavebné práce a dodávky.

Podľa našich skúseností vieme na získanie optimálnej ceny diela vypracovať podrobný výkaz – výmer podľa realizačného projektu, doplnený o naše odborné odporúčania a odporúčania potenciálnych realizátorov diela po odsúhlasení s architektom. S takýmito podkladmi podstúpiť verejnú súťaž a získať základné ponukové ceny na jednotlivé súčasti, ako aj na dielo ako celok.

Po vyhodnotení výhod a nevýhod jednotlivých ponúk, vrátane zmluvných podmienok postupujú úspešné ponuky do 2. kola výberu, v ktorom už hrá cena menšiu úlohu. K dobrej cene sa tak musia pridružiť aj výhodné podmienky. Ide predovšetkým o čas výstavby, referencie, spôsob financovania a záruk a ich zabezpečenie. V každom prípade klientom dôrazne odporúčame, aby realizovali priebežné úhrady za vykonanú časť pozadu. Ak požaduje realizátor zálohu, tak iba na materiál a to iba na ten, ktorý je na stavbe alebo v určenom sklade.

• Komplexné zabezpečenie a organizovanie výstavby

Zabezpečenie a organizovanie výstavby odvíjame od spôsobu výstavby. Podľa našich skúseností je ideálnym riešením výstavba nehnuteľnosti dodávateľsky.

Vtedy za všetky dodávky a práce zodpovedá jeden vybraný subjekt. Samozrejme, obdobie výstavby sa dá aj tak členiť na tzv. „hrubú stavbu“ a dokončenie alebo na iné vhodné celky. Vyžaduje si to však pri pokračovaní následne zopakovať výber dodávateľa s ocenením.

Prichádzajúce riziko je možné zvýšenie alebo zníženie ceny ďalšej časti výstavby podľa situácie na trhu a teda aj prípadné omeškanie, spôsobené novým výberom dodávateľa alebo zmenou financovania. Ďalším rizikom sú možné skryté alebo zjavné chyby diela, za ktoré musí niesť zodpovednosť predchádzajúci dodávateľ, ale napraviť ich musí novo vybraný dodávateľ.

Pravdaže v tejto fáze je nevyhnutné spolupôsobenie stavebníka, stavebného a hlavne technického dozoru a tiež architekta. Treba pamäť aj na zabezpečenie súčinnosti počas 36 mesačnej zákonnej doby záruky na stavebné dielo.

Krajným riešením podľa nášho názoru je výstavba objektu na kľúč, pričom predmetom zmluvy môže byť aj stavebný a technický dozor dodávateľa.  Ak má byť stavba realizovaná na kľúč, odporúčame investorom zabezpečiť si ich vlastný stavebný a technický dozor, pretože iba nezávislé postavenie aktívneho stavebného a technického dozoru zabezpečí kvalitu prác a dodávok za zmluvne určenú cenu. Navyše má investor kedykoľvek reálny prehľad o stave stavby, problémoch a riešeniach.

Ak sa stavebník rozhodol pre výstavbu svojpomocne, získava významnú výhodu zníženia ceny stavby a jej jednotlivých častí. Ide však do rizika neadekvátne vysokých koncových cien materiálov, prípadne ich nesprávneho použitia a zabudovania. Potrebuje preto skúseného odborného garanta stavebného diela a stavebný dozor. Musí brať do úvahy aj riziko predĺženia výstavby a prípadnej zmeny cien ako aj využitia svojho všetkého voľného času a vyslovene neistej konečnej bilancie diela. Problémové môžu byť aj potrebné povolenia, prípadne kolaudačné rozhodnutie.

• Užívanie stavby, sledovanie prevádzkových nákladov

Bez ohľadu na druh vybudovanej nehnuteľnosti, každá vyžaduje náklady na prevádzkovanie. Ak investor dodrží naše predchádzajúce odporúčania, cena za ktorú bude nehnuteľnosť prevádzkovaná, nebude pre neho prekvapením.

Napriek tomu, iba odborne zdatný správca nehnuteľnosti (resp. technický správca) môže poukázať na zbytočné plytvanie alebo nevhodné využitie, prípadne odhaliť nutnosť drobných opráv a potrebu údržby. Takto dokáže významne znížiť náklady investora a podstatne predĺžiť životnosť stavebného diela. Pritom uchováva vysokú celkovú hodnotu nehnuteľnosti počas jej životnosti.